房東：老鳥
發表時間：2014-03-17

專任簽技巧

勿輕易簽署"專任委託銷售合約"

信任仲介, 未必帶來所謂的幸福!!



打官司時, 法官只認字不認人!!

委託仲介賣屋, 可分為 "一般委託銷售" 與 "專任

委託銷售" , 也沒有部分仲介所謂只有"專任委

託, 而無一般委託"的狀況!!



1. 勿輕易簽署"專任委託銷售合約", 因專任約是

有罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不

肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據! 

(根據內政部地政司統計,2011年1至6月全台房

地產交易糾紛中, 其中終止委售或買賣契約糾紛

較去年上半年增加80.5%, 是比2010年同期增

加最多的交易糾紛!)



2. 建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因一般約

是仲介與屋主均可出售(一般約並無所謂違約罰

則),雖會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表

示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一

仲介銷售, 喪失賣屋主動權!

3. 無論是"專任委託銷售"或"一般委託銷售", 切

記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天審閱

期), 勿因仲介呼?或是隨便帶過就馬上簽約, 因

為這種定型化契約皆由仲介公司所制定, 想當然

 其條文大多有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合

約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何

疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在

該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註

明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權

益是要靠自己爭取與維護!!



4. 請注意!! 部份仲介, 甚至是某些相當知名仲

介公司之"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方

權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證

於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效

之專任委託合約"; 但此限制已明顯與一般約的

精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主

均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中

辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不

動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!



若原先簽定一般約的仲介無法將房屋賣出, 使得

屋主轉由其他仲介專任委託銷售賣屋時, 則原先

簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即

便一般約並無明訂罰則或違約金,但少數仲介仍

會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (此狀況也常

發生)!!



5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字

第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託

銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下: 

有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所

使用之委託契約書有兩種，即專任委託銷售契約

書及一般委託銷售契約書，如屬專任銷售委託則

有 ”在委託期間內，不得自行出售或另行 委託

其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規

定，反之，則屬一般委託銷售契約書。



由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 一

般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委

託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任

委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解

釋, 訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小

心!!



建議賣方可事先下載內政部版本 "不動產委託銷

售契約書範本", 更強烈建議與仲介所提供的委

託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介

所提供的合約書都會有額外或自訂之條款, 且這

些條款也大多有利於仲介公司; 為了維護自身權

益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合

約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契

約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約條文;

另消保法第11與12條: 定型化契約中之條款違

反誠信原則，對消費者顯失公平者,無效!!), 若

該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公

司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家

仲介公司.



6. 部份仲介的一般委託合約條文, 甚至訂定與專

任委託類似(自定條款), 也有所謂的違約金額(若

屋主自售情況下就可能有所謂的違約問題), 所

以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!



7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自

身權益, 建議可於合約內加註以下附加條款(雙

方須簽名蓋章以及押日期):



a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不

得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合

約" 之限制!



b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動

產經紀業完成銷售, 無論是否仍於合約期間, 以

及買方是否曾為乙方帶看者, 乙方(仲介公司) 均

不得以任何理由要求甲方給付任何費用或"違約

罰款"!!

=> 這點相當重要, 因少數原先簽一般委託約的

仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的

作業費(車馬,人事,廣告費等.....), 甚至威脅,騷

擾....



c. 在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前, 甲

方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時

間!



8. 若仍簽署專任委託, 也建議加註: 再甲方(賣

方)尚未簽署正式之賣屋合約前, 即便買方出價

已達底價, 甲方仍保有更改賣價之權利! (避免仲

介藉此逼迫賣屋,　甚至以"違約賠款"作為要脅)

審慎了解契約內容, 保障自身權益才是最重要!!