辦公室、工廠專業搬遷 規劃完整搬遷流程動線,不加價,收費合理! | 提供壁癌防治、防水抓漏,全程使用A級防水材 改建工程,免付費諮詢 |
工業住宅和一般住宅有何不同?【4個常見問題】 |
房東:黃先生 發表時間:2014-05-04 |
工業住宅和一般住宅有何不同?【4個常見問題】 【答:】
而工業用地其實也可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地,甲種是屬於重污染建築用地,乙種屬於都市計畫內之輕污染建築用地,丁種則是都市計劃外之輕污染建築用地。市場上存在的工業住宅絕大部份屬於「乙種工業用地」,簡稱「乙工」,因為都是在都市計劃內的土地,所以在實際使用上幾乎與「商業用地」的差異性不大。
隨著全台房價漲,尤其台北市、新北市房價直飆,不少建商也會選擇在都市或非都市使用分區管制規則下,將原本屬於工業區,或是工業用地的土地規劃為一般的住宅建案,提供民眾居住使用。
由於工業用地的土地取得成本比較低廉,通常推出的建案單價也會比鄰近一般住宅行情低,加上工業用地道路大又直、房屋也寬敞,也沒有隔間,而且在建築設計上,室內高度比較高,而且比一般住宅寬敞,幾乎都是依據工業廠房標準而制定的。
加上依據建築法規的要求,建商一定要提高設計條件,也就是一般住宅區建築的每平方米承載力是200kg,而工業區建築就承載力設計必須達到每平方米300kg,所以結構較一般住宅堅固,甚至比住宅區建築更具安全性,不少人還會特別指明要工業住宅。
【問題二】乙種工業住宅和一般住宅或商業住宅有何不同?
【答:】
其中,商業區建蔽率與容積率高,可容納較多人口,對噪音的容許度也較住宅區寬鬆。工業區不僅噪音與空氣標準低,學校設置也比較少,且若做住宅使用更是違法,恐遭罰鍰,
江龍名表示,如果登記為住宅用地則是一般住宅使用,這是一般我們最常見的普通的住宅,也是最無問題的地目。不過乙種工業區,原本是被規劃做為工廠、工業使用,不過由於大台北房價貴,不少建商就會私下在乙種工業區興建住宅,就變成了「乙種工業住宅」。
乙種工業住宅通常位於工廠或辦公大樓之間,生活與學區機能相對不便利,也可能常常遇到鄰居真的作為工廠使用。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,曾經有人買了乙種工業住宅,住進去後才發現隔壁鄰居居然就在房子裡面設工廠,而且每天敲敲打打很吵鬧,一氣之下告上法院,卻敗訴。敗訴理由是,乙種工業區本來就可以開設工廠,反而是當住宅使用的人「違法」使用。
雖然因為乙種工業區地價便宜,價格往往會比一般市價低1~2成,總價也相對便宜。不過工業區依法不得興建住宅,若違規使用政府將罰鍰6~30萬元,且工業住宅多是建商取得執照後,再次施工變更格局後出售,而二次施工也是違規使用,雖然目前遭舉發的情況不多,但若不幸遭舉發就必須要回復原狀,不可不慎。
一般商業區按照法規規定,是供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定。所以一般大馬路上的住商混合大樓大部分都是屬於一般商業區。
商業區通常位於市中心,商家多,周邊可能有影城、大型購物商場、飯店等,相當熱鬧,由於土地建蔽率與容積率高,建物也因具有出租與店面價值,房價與地價往往也較高,未來具增值性。
雖然商業區建物允許作為住宅使用,沒有違法疑慮,生活環境又便利繁榮,但江龍名提醒,商業區因容積高、住宅密集,出入人口複雜,加上商家與人潮多,噪音往往也比住宅區高,居住品質比不上單純的住宅區住宅。
許多商業區也有住商混合大樓,一棟大樓裡面可能有補習班、辦公室、公司行號、美容院等營業場所,出入複雜、公共安全難以維護,如果承租方來來去去,每換一個承租方就重新裝潢一次,增加鄰居噪音,有時也會毀損建物結構,還是得多加考量。不過也有管理良好的大樓,在大樓落成時就已經透過管委會等公約,約束住戶不得開設營業場所,只供住宅使用,還是得看各大樓的管理。
最近還有一些「工商混合區」的住宅,與一般商業區不同,工商混合區是台北市新興重劃區,像是大直、內湖、南港等地才會有的新地目,核准用途是資訊服務業、一般服務業,依都市計畫法令不得移供住宅使用。不過因為大直、內湖、南港房價貴,不少業者取得工商混合區土地後,假借名目蓋住宅銷售,都是違法的。一旦經查獲有違規供住宅使用事實,有遭政府依法令予以裁處的風險。
【問題三】工業住宅與一般住宅比較優缺點?
【答:】
不過缺點就是,如果真的購買了,通常申請房貸時容易被刁難,無論是貸款成數或是利率,都會比一般住宅的條件差,而且因為是違法使用,所以也不能拿工業住宅申請政府提供的各種優惠貸款,像是青年安心成家方案、住宅補貼等。
另外就是2006年台北市政府為了防堵建商違法興建工業住宅,特別規範乙種工業區的建築室內面積不得小於150平方公尺(45.3坪),且各戶只能設立1套衛浴空間,因此大坪數又只有一套衛浴的情況下,購買者可能還得再次裝潢、再施工才比較符合實際使用狀況。
至於工業住宅的稅率,則一定要額外申請才可以跟一般住宅的稅率一樣。邱太?表示,財政部於民國85年底正式發佈解釋令,工業住宅可以適用自用住宅優惠稅率,工業住宅只要是符合土地稅率有關自用住宅的規定。
也就是說直系親屬設戶籍,都市土地面積不超過3公畝、非都市土地面積不超過7公畝,申請時沒有出租或營業情形,地價稅都符合自用住宅稅率千分之二的規定來課徵。
出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵,作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。水電費率方面也是依照實際使用情形繳費,作為住宅使用依住宅的費率繳納,水費則不分營業或住宅使用,均是單一費率。
【問題四】工業住宅可以申請都市變更嗎?
【答:】
可是由於地價貴,加上都市變遷、不少當時劃定為乙種工業區的區域都逐漸繁榮熱鬧,生活機能也好,因此建商將乙種工業區蓋成住宅銷售。近期台北市、新北市推出的工業住宅,除訴求比周圍行情低價兩到三折外,有的規劃還有豐富的公共設施,房屋挑高處理,地點也位於都會精華區,因而仍吸引不少民眾青睞。
不過如果真的買了工業住宅,可以變更為一般住宅使用嗎?2009年5月,新北市「金莊悅泉」,就順利的從乙種工業區順利變更為住宅區,是新北市第一個成功變更成一般住宅的個案。不過該案需要全體住戶分攤,並且繳納代金給新北市政府,並須負擔公設用地開發費用及後續15年管理維護代金,總計2億多元。
邱太?分析,其實新北市政府近年來積極推動讓乙工建案就地合法化,以繳交代金或回饋未徵收的公共設施用地,合法變更為住宅地。以新北市政府的「都市計畫法新北市施行細則」來看,工業住宅如果要變更為一般住宅,目前規定以小規模、個案方式處理為原則,但也可能透過都市計畫專案通盤檢討。
如果建商願意採土地回饋,則須提出10%可建築用地回饋,其餘90%土地,也必需提出30%土地作為公共建築設施。至於繳納代金標準,目前訂定為「應回饋土地面積」乘上「土地公告現值」的1.4倍,但現在也有可能改為鑑價處理。目前全台最多乙種工業住宅的地區就在新北市,不過台北市府之前也已經表示不會跟進變更的事宜。
|
|
台北松山區民生東路金店面出租 雙店面 門口可停兩台車 、人旺氣盛、客層無虞、商機無限 優仕美清潔公司 辦公室大樓社區派駐清潔、石材拋光,裝潢後清潔,各式地板清洗上腊,消毒除蟲。 清潔公司 盡力維護您環境的清潔為客戶打造最優質的環境及生活空間。 |
1 樓住戶:白立偉 發表時間:2014-06-30 |
買屋找仲介 , 主要是因為仲介花了時間在找物件 , 而你為了圖方便 , 也只好找仲介 , 但你不用多花時間去一間一間的尋找你夢想中的好屋. 其實中間的差異除了法律規定的6%服務費外(買方1%~2%;賣方2%~4%) , 仲介的價值就在於他們可以提供你各區的物件及花時間去跟屋主議價. 仲介畢竟也屬於房地產專業人員 , 在議價能力, 親和力, 及及察言觀色的能力都優於一般自行購屋者. 因此 , 議價的結果比你自行議價的價格更低 , 是有這樣的可能性. 自行找屋主購屋 , 要注意不良產權的問題 ; 要擁有對屋主議價的口才 ; 成屋銀行貸款成數問題 (要自己找銀行); 代書過戶問題(要自己跑程序及找代書處理) ; 屋主較容易知道你有興趣 , 而難以議價 不過就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞, 找個好口碑的仲介勝過大品牌,各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮,不 見得大品牌就一定好,也不見得小品牌就沒保障,現在代書都以公 開透明化,甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化,房屋過戶 交易糾紛以不在 之前委託某知名品牌仲介在他遊說下簽了專約 簽專任就只有他能賣,又不會有人跟他搶,沒賣掉又不是他損失,損失的是我們的利息錢, 結果一織N是3個月都沒任何動靜 後來換簽給 廣利不動產 她們仲介人員積極幫我找買方,短短一個月就順利成交 所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動, 才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點 小技巧: 1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要 2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動 3.眼光精準 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子 比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |
姓名: | |||
佈告內容: | |||
其他選項: | |||
|