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用奇異筆、小白球找出交屋瑕疵

房東:龍破天
發表時間:2007-09-14


用奇異筆、小白球找出交屋瑕疵
隨著農曆鬼月將近,近期又將邁入傳統交屋高峰。尤其走了三年的房市大多頭,不少預售建案從去年底陸續完工,預料近期將有一波交屋熱潮。而根據內政部地政司統計,年購屋糾紛數已創下五年新高紀錄,為了避免糾紛上門,千萬別輕忽交屋的種種細節。 「交屋」代表房屋產權從賣方移轉登記到買方名下,此時只剩下買賣雙方繳交尾款的部分,只要完成交屋程序後,買方就可以正式成為房屋所有權人。 「交屋,可說是在繁瑣的購屋過程中,真正入住夢想家前的臨門一腳,購屋者大費周章的比較地點、樓層、坪數、價格,耗費心力種種努力,可不能在交屋階段大意,以免讓『購屋』這件一生中最昂貴的花費功虧一簣。」信義地政士士林事務所所長張艾玲說。 不論是中古屋或是預售屋,交屋都分為兩大部分,一是「產權文件」交付,二是「房屋實體」交付。根據上述的購屋糾紛案件統計,產權不清、建案廣告內容不實、建築工程出現瑕疵是糾紛的主因之一。也因此,文件的清點與查驗、房子設備的檢查與施工品質的檢驗,就成為交屋時勘查的重點。 「以產權文件交付而言,如果消費者是委託有信譽的房仲或建商,大多會請專業代書處理,幫買賣雙方杜絕假契約、假交易等重要關卡。」不過,張艾玲也提醒,相關文件資料中,土地與房屋的權狀是最基本、也最重要的文件,一定要仔細審查並確認無誤。 此外,賣方最好也要出示無輻射鋼筋、非海砂屋等保證書;若是透過房仲業者購買,基本上還會附上一份屋況保證書,確保買主權益。 原則1:中古屋況不符時 尾款押代書處,暫緩交屋 另外,中古屋買賣,買方則必須與前任屋主確定社區管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等相關帳單的繳費方式;最好也要求前任屋主提供前一手原始合約,並出示土地與建物最新謄本,以確認購買之房地沒有被賣方做為其他抵押或設定。 以張艾玲從事代書的多年經驗來看,產權文件交付若有專業代書在旁協助,過程通常沒有太大疑義,但在房屋實體交付時,就極有可能產生爭議。 交屋時若有明顯可辨識之瑕疵,買方有權利在驗收過程中向建設公司或前任屋主(賣方)具體反映,賣方就有責任將房屋修復後再交付給買方。 以中古屋而言,若發現屋況與簽約時不符,買方可暫緩交屋,將尾款押在代書處,等到賣方修繕完成再進行交屋程序,或是請相關工程人員估價,由賣方支付金額,買方自行修繕。 至於,預售屋的房屋實體交付,雖然大多是未裝潢之空屋,其實學問也不少,「通常交屋前後,客戶的心情最惶恐,有規模的建商大多會辦理交屋說明會,提供驗屋流程說明,解決客戶的疑慮。」昇陽建設工程部協理謝志長說。 一般來說,預售屋交屋當天會先進行行政交屋,也就是產權文件的交付。文件包括土地、建物權狀、稅費結算明細、產權移轉契約書、保固書、返還印章及發票等,較細心的建商除附上使用執照的影本外,也有不少建商推出所謂的「房屋保固期」,提供買方一份記載保固內容與期限的保固書,以及針對眾多設備所檢附的使用手冊。 原則2:拿著合約書 逐一仔細核對 文件交付後,建商客服人員會帶著屋主到一樓大廳講解門禁使用規則,並告知瓦斯遮斷閥及電表位置,也會帶屋主到停車場、屋頂等地方,測試並告知使用方法及相關設備注意事項,然後才到各戶進行實體驗屋程序。 此時,建議買方最好攜帶當初建商載明建材設備、品牌、規格的合約書,逐一仔細核對。 首先須針對契約書中的記載來檢查尺寸,對照變更工程檢查表,「通常建商都會提供驗收表及平面圖,屋主可以攜帶一些小工具照表進行。」但謝志長也坦言,即使是按圖施工,還是會造成尺寸誤差,一般而言,長、寬在10公分以下,高度在3公分以下都算是正常誤差值。 撇步1:利用小夜燈 檢查插座供電狀況 另外,消費者也可以利用一些隨身小工具測量及註記,除了捲尺、相機是驗屋時一定要帶的工具之外,屋主也可以帶奇異筆、原子筆各一支,以及有色膠帶、小夜燈和一顆高爾夫球。 首先,準屋主可以挑選同一房間中不同的五個點,用奇異筆敲地磚,聽聽看聲音是否一致,以測試地磚或地板是否貼合,若有異狀即可貼上有色膠帶註記;若看到牆面的油漆不平順,也是用有色膠帶貼上註記,再用原子筆在平面圖上標示地面、牆面油漆需要修補處。 此外,再將高爾夫球放置在地板上,看看在無外力的狀況下,是否會固定向某一個方向滾動,以確認地面的平整度;接著檢查機電設備的功能,這時候小夜燈就派上用場了! 房屋內每一個插座都可以利用小夜燈看看是否供電正常,服務良好的建設公司還會附上水電圖,以方便屋主後續設計裝潢時不會影響主要配電。 撇步2:水槽全蓄水 同時排放檢查漏水 「水」的檢查也是驗屋關鍵,可將屋內每個水槽蓄滿水,再同時把水流掉,看大量排水是否順暢。此外,洗臉台下方、廚具下方是否漏水,也是檢查重點。 最後,交屋時別忘了點交公共設施,尤其是除了基本的走道、樓梯間、梯廳等基本配備外,也要確認中庭花園、娛樂休閒等設施內容與項目,與當初訂定的買賣契約或廣告內容相吻合。 同時,交屋時也不可忽略物業管理的服務範圍,因為不動產的長期價值與社區管理工作愈來愈密切,既然每月要繳管理費,當然得確認是否善盡管理之職,以免日後發生糾紛,購屋者也才能高枕無憂的享受喬遷之喜。 【Smart智富月刊8月號 第108期】




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  • 1 樓住戶:無孔blue
    發表時間:2012-10-23

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    針對交由仲介賣屋之過程, 提供以下經驗的分享:
    1. 除非是房子座落地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易的與仲介簽署"專任委託銷售
    合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介要脅
    違約賠償或打官司之"動輒得咎"的依據!
    2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可,
    因為一般約是仲介與屋主均可出售, 不會像專任約必須全權委由仲介銷售, 而喪失的賣
    屋的主動權!

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    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
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    她待人親切,像是家人般一樣
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    優點:多年口碑公司,服務態度佳
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    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

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    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
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    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
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    2 樓住戶:歐伶玄
    發表時間:2013-02-22

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    3 樓住戶:施宜真
    發表時間:2013-09-06

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


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    4 樓住戶:夜綾
    發表時間:2013-09-08

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

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    5 樓住戶:李淑均
    發表時間:2013-10-17

    買屋找仲介 , 主要是因為仲介花了時間在找物件 , 而你為了圖方便 , 也只好找仲介 , 但你不用多花時間去一間一間的尋找你夢想中的好屋.
    其實中間的差異除了法律規定的6%服務費外(買方1%~2%;賣方2%~4%) , 仲介的價值就在於他們可以提供你各區的物件及花時間去跟屋主議價.

    仲介畢竟也屬於房地產專業人員 , 在議價能力, 親和力, 及及察言觀色的能力都優於一般自行購屋者. 因此 , 議價的結果比你自行議價的價格更低 , 是有這樣的可能性.

    自行找屋主購屋 , 要注意不良產權的問題 ; 要擁有對屋主議價的口才 ; 成屋銀行貸款成數問題 (要自己找銀行); 代書過戶問題(要自己跑程序及找代書處理) ; 屋主較容易知道你有興趣 , 而難以議價

    不過就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    找個好口碑的仲介勝過大品牌,各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮,不
    見得大品牌就一定好,也不見得小品牌就沒保障,現在代書都以公
    開透明化,甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化,房屋過戶
    交易糾紛以不在
    之前委託某知名品牌仲介在他遊說下簽了專約
    簽專任就只有他能賣,又不會有人跟他搶,沒賣掉又不是他損失,損失的是我們的利息錢,
    結果一織N是3個月都沒任何動靜
    後來換簽給 廣利不動產 她們仲介人員積極幫我找買方,短短一個月就順利成交

    所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
    才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點


    小技巧:
    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
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    3.眼光精準


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